Lucien Douwes é o gerente do Immo Partner, actor principal do sector imobiliário no norte do Grão-Ducado. Ele explica por que razão a avaliação de um bem é uma fase crucial numa transacção.
Implantada em Troisvierges há mais de 15 anos e em Bettembourg há alguns anos, a Immo Partner conhece perfeitamente o mercado do Luxemburgo. Este profissional experiente atribui grande importância à avaliação dos bens. « Trata-se de uma etapa crucial.
Por isso, ser acompanhado por um agente implantado localmente é essencial por várias razões: conhece perfeitamente o ambiente, as especificidades do mercado local e os preços em vigor, uma vez que já vendeu bens similares… »
Tudo tem um (justo) preço
Esta etapa requer tempo e metodologia. O agente deve observar o ambiente do bem, estudar as futuras construções nas proximidades, colocar a questão de uma eventual mais-valia. « Não podemos simplesmente avaliar o valor de uma propriedade olhando apenas para o preço por metro quadrado. Uma estimativa bem feita requer pelo menos dois dias de trabalho e deve ser cobrado. Para os clientes que conduzirão a transacção até ao fim, este custo será deduzido das comissões recebidas pela agência ».
Em detalhe, uma parte é realizada no local, o resto do trabalho é feito no escritório (as ligações com o município, o lado administrativo). No segundo encontro, é proposto um valor devidamente justificado… « O mandatário é responsável pela apreciação do montante. Se for demasiado elevado, o profissional pode ser levado a tribunal. Por conseguinte, é necessário exigir um escrito. Quando as agências praticam avaliações orais, é uma forma de os negociadores se libertarem das suas responsabilidades».
O fator humano
Neste contexto, a confiança é essencial. Todos devem conhecer-se bem, mesmo que isso signifique, por um lado, fazer perguntas sobre os antecedentes do profissional e, por outro lado, sobre eventuais defeitos do imóvel. “O nosso negócio é todo sobre relações humanas”, insiste Douwes.
A partir daí, a noção de exclusividade já não é um tabu. “As pessoas têm medo de estar atadas de mãos e pés. No entanto, têm direito a reclamar uma indemnização pelo dinheiro que perderam, se a agência não fizer o seu trabalho. Ou mesmo para rescindir o seu contrato.
E a comissão? O Immo Partner fixa-os em quatro por cento, em comparação com a média de três por cento. “É um compromisso: os nossos serviços correspondem aos nossos preços”, diz o gerente. “É por isso que uma boa avaliação conduz a uma transacção rápida. Caso contrário, a propriedade foi mal estimada. Aconteça o que acontecer, a Immo Partner mantém-se sempre em contacto e sugere que certos detalhes sejam revistos se necessário. Da mesma forma, é aconselhável “saber como recusar um mandato se o vendedor for obviamente demasiado ganancioso”.
Lucien Douwes apela, portanto, à prudência quando se trata de estimativas gratuitas entregues na web por algoritmos. “É um erro pensar que se pode passar sem um agente experiente”.
Da avaliação à finalização da transação, o recurso a um profissional tem um custo. Não vale a pena desperdiçar 350 euros na avaliação da sua propriedade na Immo Partner, um custo irrisório que nem sequer cobre as despesas administrativas da empresa e representa uma fracção do montante que o cliente pode perder se uma estimativa for mal feita. «É também a garantia de uma operação segura, rápida e pelo preço certo. » Texto: Emilie Di Vincenzo
